Styrets beretning 

Avantor har hatt en jevn og god utvikling i 1997. Konsernet har fortsatt konsentrasjonen av eiendomsmassen til Nydalen og utviklingen av tomtene i Nydalen fortsetter i høyt tempo. Kombinasjonen av god etterspørsel og lavt rentenivå gjør det fortsatt attraktivt å bygge ut til tross for økning i entreprisekostnadene.

VIKTIGE BEGIVENHETER I 1997 

Avantor har i 1997 fortsatt utviklingen av Nydalen og fullført ca 31.000 kvm kontor-, lager- og parkeringsarealer med et leienivå på ca 21 mill kroner. Det er igangsatt ytterligere 33.000 kvm kontorarealer som ferdigstilles i 98/99 med et antatt leienivå på ca 46 mill kroner.

Samlede leieinntekter i 1997 utgjorde 220,7 mill kroner og driftsresultat II er på 122,6 mill kroner. Resultat før skattekostnad er 8,4 mill kroner. Resultat etter skattekostnad er - 0,2 mill kroner.

Konsernet har i 1997 reforhandlet og inngått leiekontrakter for til sammen ca 55.000 kvm. Verdiledigheten ved årsskiftet var 2,8 å, og samlet leienivå var på ca 244 mill kroner.

Oslo bystyre fattet i juni 1997 et prinsippvedtak om å bygge T-baneringen med stasjon sentralt i Nydalen.

DRIFTSINNTEKTER OG RESULTAT 

Avantor har de siste årene gjennomført betydelige eiendomssalg utenfor Nydalen. Virksomheten konsentreres nå ytterligere om byutvikling og nybygging i Nydalen. Fullføringen av Gullhaugveien 9-13 og Nydalsveien 28 vil være viktige prosjekter i denne utviklingen.

Leieinntekter
Samlede leieinntekter ble på 220,7 mill kroner mot 225,8 mill kroner i 1996. Reduksjonen skyldes leiebortfall som følge av salgene av AS Kvadraturen, E.C. Dahls Eiendom AS og Ski Næringspark. Dette oppveies i stor grad av Gullhaugveien 9-13 hvor NetCom flyttet inn i juli 1997.

Driftsresultat I
Driftsresultat I ble på 135,3 mill kroner mot 130,9 mill kroner i 1996. 

Driftsresultat II
Resultat etter salgsgevinster og rehabiliteringskostnader ble på 122,6 mill kroner mot 349,4 mill kroner i 1996. Resultatnedgangen skyldes reduserte salgs-gevinster. Som en følge av betydelige rehabiliteringsprosjekter i 1997 er resultatet belastet med rehabiliter-ingskostnader på totalt 25,4 mill kroner. Av dette utgjør den påbegynte rehabiliteringen av Nydalsveien 28 for Posten SDS AS hoveddelen.

Balanse
Avantor har en totalbalanse på 2.678,6 mill kroner pr. 31.12.97. Bokført egenkapital er på 398,4 mill kroner. Dette gir en bokført egenkapitalandel på 14,9 å mot 14,4 å i 1996. 

Kortsiktig rentebærende gjeld er det konvertible obligasjonslånet som er redusert til 85,3 mill kroner pr. 31.12.97. I 1996 var kortsiktig gjeld 293,2 mill kroner .

Likviditet
Kontantstrøm før skatt var 57,3 mill kroner mot 310,3 mill kroner i 1996. Før salgsgevinster og rehabiliter-ingskostnader var kontantstrøm fra driften 70,1 mill kroner mot 76,9 mill kroner i 1996. Likviditeten har gjennom året vært tilfredsstillende. For å kunne opprettholde høy grad av handlefrihet, har konsernet som målsetting å opprettholde en god likviditet.

INVESTERINGER OG SALG 

Investeringer 
Samlede investeringer i 1997 var på ca. 370 mill kroner. Dette vedrører primært Gullhaugveien 9-13 og Nydalsveien 28. 

Målet er at den videre utvikling i Nydalen skal foregå slik at eksisterende virksomhet skal kunne drives mest mulig uavhengig av den utbygging som pågår. Videre satser Avantor på en oppgradering av uteområdene slik at den parkmessige opparbeidelsen følger utbyggingen. 

Salg
I 1997 er det solgt eiendommer for totalt 169 mill kroner, som har gitt en regnskapsmessig gevinst på 12,7 mill kroner.

I 1. halvår solgte Avantor sine aksjer i AS Kvadraturen i Oslo og E.C. Dahls Eiendom AS/Brygghuset ANS i Trondheim. I tillegg er Ski Næringspark og Hydro-

stasjonen på Mosseveien solgt. Disse salgene har samlet medført en regnskapsmessig gevinst på 6,7 mill kroner.

I 2. halvår ble Eikremsvingen 4 i Molde solgt med en regnskapsmessig gevinst på 5,7 mill kroner. I tillegg har selskapet gjort avtale om salg av en boligtomt til Selmer ASA for 56 mill kroner. Salget er betinget av et makeskifte med Oslo kommune, og vil bli regnskapsført når makeskiftet er gjennomført i løpet av 1. halvår 1998. Salget vil medføre en regnskapsmessig gevinst for Avantor på ca. 30 mill kroner. 

PROSJEKTER UNDER PLANLEGGING OG UTVIKLING 

Avantor har også i 1997 fortsatt med en høy utviklings- og utbyggingstakt. Samtidig er det lagt ned betydelig arbeid for å regulere områdene i Nydalen mot syd og klargjøre for videre utbygging.

Første byggetrinn av Gullhaugveien 9-13 ble ferdigstilt sommeren 1997. Dette utgjør ca. 31.500 kvm og er leiet ut til NetCom GSM ASA, Spectra Innredninger AS, m.fl. I 1. kvartal 1997 ble 2. byggetrinn på ytterligere 13.500 kvm startet opp med endelig ferdigstillelse 1. kvartal 1998. ICL Data AS leier ca. 5.000 kvm og flyttet inn ved årsskiftet 1997/98. I løpet av 1. halvår 1998 vil Glamox AS og Norske Hoechst også flytte inn.

Våren 1997 ble det tegnet kontrakt med Posten SDS AS om leie av nytt hovedkontor i Nydalsveien 28. Kontrakten er på ca 16.000 kvm med opsjoner på inntil 12.000 kvm i flere byggetrinn. Første byggetrinn på 14.500 kvm ble igangsatt sommeren 97.

Planleggingen av de øvrige utbyggingsområdene i Nydalen har vært høyt prioritert, og fire nye reguleringsplaner ble innsendt i februar 1997. Disse vil åpne for bygging av ytterligere ca. 140.000 kvm næringsarealer og vil gi selskapet stor handlefrihet i markedet. Basert på normal behandlingstid forventes planene godkjent i løpet av første halvår 1999 etter at arbeidet med en konsekvensutredning i hht ny plan- og bygningslov er fullført og godkjent.

T-baneringen ble prinsippvedtatt i bystyret i juni 1997, og det arbeides nå med detaljprosjektering og anbudsgrunnlag for såvel Nydalen stasjon som første byggetrinn av traseen fra Ullevål Stadion til Tåsen. Planlagt byggestart er avhengig av offentlige bevilgninger. Oslo Sporveier forventer byggestart i 1999. Byggetid vil være ca. 2-3 år. Avantor skal holde fri grunn for fremføring av T-banen over selskapets eiendommer.

Ny tverrvei over Nydalen samt oppgradering av Sandakerveien er ferdig regulert og prosjektert. Oslo kommune har bevilget 40 mill kroner til gjennomføringen. Næringslivet i Nydalen vil dekke inntil 20 mill kroner. Avantors del utgjør ca 15 mill kroner samt fri grunn over selskapets eiendommer. Oslo kommune er byggherre og kommunen forventer byggestart i løpet av våren 1998.

EIENDOMSMARKEDET OG UTLEIESITUASJONEN 

Avantor opplever fortsatt en positiv markedsutvikling både generelt og innenfor de markedssegmentene selskapet betjener. I Nydalen, som er blitt en referansebeliggenhet, er det fortsatt meget god etterspørsel etter lokaler til priser som gir god avkastning på investeringene. Imidlertid har Avantor erfart en økning i byggeprisene i løpet av 1997. Selskapet forventer likevel, med et effektivt salgsapparat og gode produkter, å kompensere dette gjennom økt leie. Selskapet oppnår nå over kr 1.500,- pr. kvm i leie i nybygg. Flere leiekontrakter i Nydalen er også reforhandlet til priser som gir god avkastning. De nye leiekontraktene som er inngått er langsiktige med solide leietakere.

Den gode etterspørselen i markedet øker også verdien og interessen for Avantors byggeklare tomter i Nydalen. Selskapet ser fortsatt gode muligheter med utgangspunkt i eiendommene og utbyggingspotensialet. 

ORGANISASJON OG MILJØ 

Avantor hadde ved årsskiftet 33 ansatte. Det er lagt for dagen en god og målrettet innsats fra de ansatte. Den utviklingen selskapet har vært gjennom så langt, ville ikke vært mulig å gjennomføre uten denne innsatsen. Styret vil takke selskapets ansatte for det arbeidet som er nedlagt. Arbeidsmiljøet, både når det gjelder helse, trivsel og sikkerhet i konsernet er godt. Lite fravær preger organisasjonen.

Selskapets virksomhet forurenser i svært liten grad det ytre miljø. I den grad nybygging i Nydalen berører områder med industriavfall m.v, har selskapet en dialog med SFT om håndteringen, og selskapet har en løpende overvåking av vanntilsiget til Akerselva.

Aksjer eiet av styret, administrerende direktør og selskapets revisor er pr. 17. februar 1998 som følger:

Jan Petter Storetvedt (formann) 0 
Kjell Inge Røkke* 2.500.000
Carl Erik Krefting 4.500
Truls Holthe 2.500
Gøte Dahlin 0
Christian Joys (adm. dir.) 789
KPMG as 0

* Eiet av Aker RGI ASA med datterselskaper. Kjell Inge Røkke er hovedaksjonær og styreformann i Aker RGI ASA.

Avantor hadde ved årsskiftet 965 aksjonærer.

Avantor har kostnadsført godtgjørelse til adm. dir. og revisor i henhold til note 2.

RESULTATDISPONERING 

Årsunderskuddet i morselskapet Avantor ASA på 3,8 mill kroner foreslås dekket ved overføring fra fri egenkapital.

HENDELSER ETTER REGNSKAPSÅRETS UTGANG 

Etter årsskiftet er en betydelig andel av det konvertible obligasjonslånet konvertert slik at selskapet nå har en egenkapital på 449 mill kroner fordelt på 18 216.121 aksjer. Gjenstående del av det konvertible obligasjonslånet utgjør ca 34,6 mill kroner. 

Avantor har siden fusjonen i 1994 fokusert på konsentrasjon og utbygging i Nydalen. Ved fusjonen ble det anslått en utbyggingstakt på 10-15.000 kvm pr. år. På grunn av det lave rentenivået og en stigende etterspørsel, har eiendomsmarkedet utviklet seg positivt de siste årene, og Avantor har etablert Nydalen som et attraktivt og interessant område i Oslo. Dette har skjedd ved en utbygging i et høyere tempo enn forutsatt ved fusjonen. Siden 1995 er det i Nydalen bygget mellom 25-35.000 kvm hvert år.

For å kunne opprettholde den ønskede utbyggingstakten, og dermed tilbudet til interesserte leietakere, har Avantor behov for kapitaltilførsel. Styret ble på generalforsamlingen 10.4.97 gitt fullmakt til å emittere inntil 3 mill aksjer mot eksisterende eller nye aksjonærer. Styret besluttet den 4.2.98 å legge ut en emisjon på inntil 3 mill aksjer til kurs 63 kroner med fortrinnsrett for eksisterende aksjonærer. Ny konverteringskurs for obligasjonslånet blir kr 37,66.

UTSIKTENE FREMOVER 

Styret i Avantor forventer at den gode etterspørselen etter lokaler også vil fortsette i 1998. Overskuddet av ledige kontorlokaler er redusert i 1997. Kombinasjonen av god etterspørsel og lavt rentenivå gjør det fortsatt attraktivt å bygge ut, til tross for økningen i entreprisekostnadene.

Selskapet ønsker fortsatt å sikre en betydelig del av leieinntektene i større prosjekter før utbygging igangsettes.

Oslo, 17. februar 1998
i Styret for Avantor ASA

Kjell Inge Røkke | Jan Petter Storetvedt | Carl Erik Krefting (styreformann)
Truls Holthe | Gøte Dahlin | Christian Joys (adm. direktør)
 
 
 

RESULTATREGNSKAP  

AVANTOR ASA

AVANTOR KONSERN

  

1996	1997	Note	(Beløp i 1000 kr)	1997	1996
186 689	202 364	1	Leieinntekter av fast eiendom	220 678	225 771
186 689	202 364		Sum driftsinntekter	220 678	225 771
15 902	17 988		Driftsutgifter eiendommer	18 241	17 253
18 350	18 410	2,14	Administrasjonskostnader	18 134	18 908
590	85	5	Tap på fordringer	91	690
34 842	36 483		Sum driftskostnader	36 466	36 851
38 949	40 285	9	Ordinære avskrivninger	48 870	57 964
112 898	125 596		Driftsresultat 1	135 342	130 956
226 340	12 626		Salgsgevinster ved salg av eiendom	12 667	236 140
-2 645	-25 433		Rehabiliteringskostnader	-25 433	-2 645
-15 000	0		Nedskrivning eiendom	0	-15 000
321 593	112 789		Driftsresultat 2	122 576	349 451
10 120	4 568		Renteinntekter	14 941	10 821
-108 132	-123 553	3	Rentekostnader	-134 485	-119 986
-3 629	3 696		Andre finansposter	5 414	-2 916
-101 641	-115 289		Netto finansielle kostnader	-114 130	-112 081
219 952	-2 500	8	Resultat før skattekostnad	446	237 370
39 809	1 321	12	Skattekostnad	8 667	58 623
180 143	-3 821		Årets resultat inkl. minoritet	-221	178 747
0	- 0		Minoritetens andel av årets resultat	0130
180 143	-3 821		Årets resultat etter minoritet	-221	178 617
			Disponering av årets resultat:
-29	195		Avsatt til utbytte
-36	984		Avsettes til reservefond
6	816		Overføring fra tilbakeføringsfond
-71	800		Avgitt konsernbidrag
-48 980	3 821		Overført til / fra fri egenkapital
-180 143	3 821		Sum disponeringer og overføringer
		17	Resultat pr. aksje	-0,01	10,82
		17	Resultat pr. aksje utvannet	0,23	9,77

 BALANSE  

AVANTOR ASA

AVANTOR KONSERN

  

1996	1997	Note	(Beløp i 1000 kr)	1997	1996
			EIENDELER
118 417	56 157	4	Kontanter, bank og andre plasseringer	72 985	132 133
18 760	27 248	5	Kortsiktige fordringer	29 018	24 531
137 177	83 405		Sum omløpsmidler	102 003	156 664
196 379	193 982	6	Aksjer i datterselskaper	0	0
1 929	1 397	7	Øvrige aksjeposter	142 027	142 555
167 883	100 6258		Langsiktige fordringer	138 795	24 677
8 987	9 315	9	Maskiner, transportutstyr og inventar	9 321	53 067
143 126	375 854	9	Egne prosjekter og anlegg under utførelse	375 920	143 355
1 517 194	1 449 800	9	Eiendommer	1 657 400	1 943 943
243 837	232 136	9	Tomter	253 134	268 216
2 279 335	2 363 109		Sum anleggsmidler	2 576 597	2 575 813
2 416 512	2 446 514		Sum eiendeler	2 678 600	2 732 477
			GJELD OG EGENKAPITAL
125 975	197 509	10	Kortsiktig rentefri gjeld	98 196	128 766
293 192	85 258	11	Kortsiktig rentebærende gjeld	85 258	293 192
419 167	282 767		Sum kortsiktig gjeld	183 454	421 958
92 856	0	11	Konvertible obligasjonslån (rentebærende)	0	92 856
118 911	110 285	12,14	Utsatt skatt og pensjonsforpliktelse	145 452	153 682
1 477 155	1 741 262	13	Øvrige langsiktige rentebærende lån	1 951 262	1 669 315
1 688 922	1 851 547		Sum langsiktig gjeld	2 096 714	1 915 853
0	0		Minoritetens andel av egenkapitalen	0	796
16 683	16 883		Aksjekapital (16 882 607 aksjer à kr 1,-)	16 883	16 683
129 878	137 276		Reservefond	138 119	131 481
146 561	154 159		Sum bundet egenkapital	155 002	148 164
161 862	158 041		Fri egenkapital	243 430	245 706
308 423	312 200	15	Sum egenkapital	398 432	393 870
2 416 512	2 446 514		Sum gjeld og egenkapital	2 678 600	2 732 477
		16	Garantier
1 904 200	2 057 790	18	Pantstillelser	2 286 454	2 355 500

 HOVEDTALL  

( alle tall i mill. NOK)	1997	1996	1995	1994
Resultatregnskap
Leieinntekter  Driftsresultat I  Rehabiliteringskostnader  Resultat før skattekostnad	220,7  135,3  25,4  8,4	225,8  130,9  2,6  237,4	183,2 1 117,3  1,6  123,9 44,0	95,8 122,8 4,7
Drift og investeringer/salg
Kostnadsprosent  Kontantstrøm fra driften  Investert i varige driftsmidler  Salgsgevinster	16,4 %  70,1 370,2  12,7	16,4 %  76,9  1 747,6  236,1	17,0 %  60,5  252,1  99,6	17,9 % 47,6  279,6 39,1
Finansielle forhold
Bokført egenkapital (inkl. min.)  Bokført egenkapital 17.2.98*  Bokført egenkapitalandel  Bokført egenkapitalandel 17.2.98*  Netto rentebærende gjeld  Rentebetjeningsevne	398,4  449,0 14,9 %  16,8 %  1 934,6  1,4	394,6  14,4 %  1 923,3  3,1	237,0  13,6 %  1 254,8  2,4	150,6 9 % 1 248,2 1,7
Nøkkeltall pr. aksje (kroner)
Antall aksjer 31.12.  Veiet antall aksjer gjennom året  Aksjekurs 31.12.  Børsverdi  Utbytte pr aksje  RISK pr aksje  Kontantstrøm pr aksje (etter skatt)  Aksjekurs / kontantstrøm  Resultat pr aksje  Utvannet resultat pr aksje	16 882 607  16 714 722  72 1 215,5  0  1,39  2,9  24,8  -0,01  0,23	16 682 671  16 510 738  56  934,2  1,75 kr  -1,30 kr  15,1 kr  4,5  10,82  9,77	16 489 912  -  44  725,6  1,25 kr  0 kr  8,8 kr  3,3  -  -	16 489 649 - 28 461,7 1 kr 0 kr  5,0 kr 5,6 -  -
Utleieforhold
Vektet gjenværende leietid  Utleiegrad	6,0 år  97,2 %	6,4 år  95,6 %	5,9 år  97,5 %	6,6 år 96,0 %
*Etter konvertering av 50,6 mill. kroner av obligasjonslånet.