Avantor har hatt en jevn og god utvikling de tre første kvartalene i 1997. Utbyggingen i Nydalen foregår i et høyt tempo, samtidig med at eiendommer utenfor Nydalen er solgt. Dette er i tråd med selskapets strategi som innebærer økt geografisk konsentrasjon mot Nydalen i Oslo.

Viktige begivenheter i 3. kvartal 1997
 

•	Utbygging for Statens Datasentral AS i Nydalsveien 28 er startet.
•	NetCom er flyttet inn i første byggetrinn i Gullhaugveien 9 - 13.
•	Selmer ASA kjøper boligtomt i Nydalen.
•	Det er hittil i år foretatt investeringer for 251 mill kroner hovedsakelig i nybygg, og solgt eiendommer for 154 mill kroner med en bokført gevinst på 6,7 mill kroner.
•	Det er reforhandlet og inngått leiekontrakter for til sammen 40.500 kvm.

Driftsinntekter og resultat
Avantor gjennomførte store eiendomssalg utenfor Nydalen i 1996, og dette medførte betydelige salgsgevinster. Selskapet konsentrerer nå sin virksomhet ytterligere om byutvikling og nybygging i Nydalen. De ekstraordinære salgsgevinstene fra 1996 vil for en stor del bli erstattet av ordinær verdiskapning ved nybygging i Nydalen. Fullføringen av Gullhaugveien 9-13 og Nydalsveien 28 er viktige prosjekter i denne utviklingen.

Samlede leieinntekter pr. 3. kvartal er på 162,8 mill kroner mot 169,2 mill kroner på samme tid i fjor. Reduksjonen skyldes de store eiendomssalgene som er gjennomført det siste året.

Brutto driftsresultat er på 140,9 mill kroner mot 320,7 mill kroner pr. 3. kvartal i fjor. Endringen skyldes reduksjon i salgsgevinster.

Resultat før skattekostnad er på 20,2 mill kroner mot 180,2 mill kroner på samme tid i fjor. Reduksjonen skyldes reduksjon i salgsgevinster.

Avantor har salgsgevinster på 6,7 mill kroner pr. 3. kvartal mot 179,8 mill kroner pr. 3. kvartal 1996.

Balanse og nøkkeltall
Avantor har pr. 3. kvartal en totalbalanse på 2.657,3 mill kroner mot 2.691,9 mill kroner pr. 3. kvartal i fjor. Reduksjonen skyldes at konsernet det siste året har foretatt salg av eiendommer som overstiger nyinvesteringene.

Bokført egenkapital er på 414,1 mill kroner mot 418,1 mill kroner på samme tid i fjor.

Bokført egenkapitalandel har økt fra 15,5% pr. 3. kvartal 1996 til 15,6% pr. 3. kvartal i år.

Øvrige anleggsmidler består av en leasingfordring mot Skaarfish Group AS på ca 120 mill kroner. Denne er redusert med ca 22 mill kroner fra forrige kvartal som følge av at Skaarfish Group har kjøpt ut eiendommene i Måløy. For øvrig består posten av aksjer i RGI Holdings Inc. på ca 140 mill kroner, samt noen mindre anleggsmidler.

Langsiktig rentebærende gjeld er på 1.705,3 mill kroner som er på samme nivå som på samme tid i fjor. Posten langsiktig rentebærende gjeld omfatter også 92 mill kroner i et konvertibelt lån. Dette lånet kan konverteres til aksjer i Avantor til kurs kr 38,- senest 01.07.98.

Gjennomsnittlig rentebindingstid på konsernets langsiktige låneportefølje er på ca fem år.

Kortsiktig rentebærende gjeld er redusert fra 425,4 mill kroner pr. 3. kvartal i fjor til 274,3 mill kroner pr. 3. kvartal i år. Reduksjonen skyldes at deler av de låneopptak som ble foretatt i forbindelse med refinansieringen av Industribygg AS, er benyttet til nedregulering av kortsiktige trekkfasiliteter. Videre er også deler av salgssummene på salg av eiendommer tidligere i år benyttet til nedbetaling av kortsiktig gjeld.

Kontantstrømmen fra drift er redusert fra 57,3 mill kroner pr. 3. kvartal i fjor til 50,6 mill kroner pr. 3. kvartal i år, og skyldes i hovedsak de salg som er gjennomført.

Kostnadene i % av leieinntektene er på 17,6% mot 16,7% på samme tid i fjor. Kostnadene i % av leieinntektene for hele 1996 var på 17,5%. Vi forventer at kostnadseffektiviteten for hele 1997 vil bli på nivå med fjoråret.

Verdiledigheten er nå på 2,6% mot 4,4% ved årsskiftet 96/97. Utleiearbeidet i Nydalen har vært godt hittil i år, og verdiledigheten i Nydalen er nå 2,5 %.

Markedsforhold og konkurransesituasjon
Avantor ser fortsatt gode muligheter med utgangspunkt i selskapets eiendommer og utviklingsmuligheter. Til tross for høy utbyggingstakt og mange konkurrerende utbyggingsprosjekter i de markeder vi betjener, er det god etterspørsel etter lokaler i Nydalen til leiepriser som gir god avkastning på investeringene. Det er nå oppnådd leiepriser på ca 1.500 kroner pr kvm for nye tilpassede lokaler.

Flere leiekontrakter i Nydalen er reforhandlet til langt høyere leiepriser. Dette er også med på å øke verdiene på flere av våre ferdigutviklede eiendommer. De nye kontraktene som er inngått er langsiktige med solide leietakere. Verdiledigheten i Nydalen er synkende. Dette reflekterer den gode etterspørselen i markedet.

Den gode etterspørselen i markedet øker også verdien på Avantors byggeklare tomter i Nydalen. Denne effekten er også forsterket i år med bakgrunn i den gunstige renteutviklingen i det norske markedet.

Eiendomsprosjekter og drift
Avantor har pr 3. kvartal foretatt samlede investeringer i eiendommer på 251 mill kroner. Samlet salg av eiendommer pr 3. kvartal er på 154 mill kroner. Av investeringene hittil i år er 216 mill kroner i nybygg og 35 mill kroner i rehabilitering og leietakertilpasninger.

Avantor har startet rehabilitering og utbygging av Nydalsveien 28 til nytt hovedkontor for Statens Datasentral AS. Avtalen omfatter ca 16.000 kvm. Videre har Statens Datasentral en opsjon på 13.500 kvm. Avtalen er på 20 år med rett til uttreden etter 10 og 15 år, og gir Avantor en årlig leie på ca 22 mill kroner. Denne leiekontrakten innebærer at IT-bransjen har fått et godt fotfeste i Nydalen. 

Gullhaugveien 9-13 utvikler seg fortsatt som planlagt. NetCom GSM ASA har flyttet inn i sitt nye hovedkontor. Første byggetrinn på 31.000 kvm er dermed ferdigstilt. Andre byggetrinn på ca 13.000 kvm ferdigstilles 1. kvartal 1998 med blant annet ICL Data AS som en av leietakerne. Utleien av de øvrige arealer utvikler seg meget tilfredsstillende.

Den gamle arbeiderboligen, "Gullhaugboligen", er nå leid ut og området rundt boligen er satt i stand parkmessig. Med dette vil vi i løpet av tidlig neste år ha fullført utviklingen av ca 70.000 kvm eiendom på østsiden av Gullhaugveien.

Avantor ASA har akseptert et bud fra Selmer ASA på 56,3 mill kroner vedrørende salg av tomt i Nydalen, der det kan oppføres ca 22.000 kvm boligareal. Den regnskapsmessige gevinsten ved salget er på ca 30 mill kroner. Aksepten forutsetter at salget vil bli vedtatt innen 30.6.98, samt at nødvendige makeskifter blir gjennomført. Vi forventer at salget vil bli inntektsført i 1998.

Avantor har til sammen fire reguleringsplaner innsendt til behandling i kommunen. Planene forventes godkjent i 1998, og vil gi selskapet ca 170.000 kvm byggeklart utviklingsareal. I tillegg har selskapet ca 50.000 kvm ferdigregulerte utviklingsarealer som det nå arbeides med overfor nye leietakere.

Bystyret har vedtatt etablering av T-baneringen. Dette vil ytterligere bedre tilgjengeligheten i Nydalen. Oslo Sporveier forventer anleggsstart i løpet av 2. halvår 1998. Ny tverrvei over Nydalen i syd samt oppgradering av Sandakerveien skal startes opp ved årsskiftet 97/98.

Avantor vil fortsette den aktive utviklingen av områdene i Nydalen, gjennom en kundestyrt utvikling med høyt servicenivå.

Avantors løpende drift av eiendomsporteføljen utvikler seg som planlagt. Etter salget av flere eiendommer utenfor Nydalen, kan driften nå i større grad konsentreres om heleide eiendommer i Nydalen. Det er i 1997 prioritert å oppgradere vedlikeholdet og driftskvaliteten i de eiendommer selskapet overtok i 1996.

Hendelser etter 30.9.97
Avantor har solgt Eikremsvingen 4 i Molde for 14,75 mill kroner. Salget gir en gevinst på 5,4 mill kroner.

Avantor vil fra og med årsoppgjøret 1997 legge om sin regnskapspraksis og heretter utgiftsføre maksimalt ut fra hva skatteloven gir adgang til for dermed å redusere selskapets skattebelastning. Vurderingen av hva som skal utgiftsføres vil bli foretatt etter årets utløp. Prinsippendringen vil gjelde rehabiliteringsarbeider og finansieringskostnader knyttet til utbygging. Slike kostnader vil bli spesifisert særlig.

Fremtidsutsikter
Det høye aktivitetsnivået i norsk økonomi har ført til et godt utleiemarked og styret forventer med denne bakgrunn at den positive verdiutviklingen i Avantor vil vedvare. Aktivitetsnivået kan imidlertid også lede til økt kostnadspress dersom aktivitetsnivået fortsatt blir høyt fremover.