Avantor har hatt en jevn og god utvikling i 1. halvår 1997. Konsernet har gjennomført salg av eiendommer utenfor Nydalen. Dette er et ledd i vår strategi som innebærer økt geografisk konsentrasjon mot Nydalen i Oslo.

Viktige begivenheter i 2. kvartal 1997
Avantor har inngått avtale med Statens Datasentral AS om leie av nytt hovedkontor for selskapet i Nydalsveien 28, Elkems tidligere hovedkontor. Avtalen omfatter ca 16.000 kvm. Videre har Statens Datasentral AS en opsjon på 13.500 kvm. Avtalen er på 20 år med rett til uttreden etter 10 og 15 år, og gir Avantor en årlig leie på 22 mill kroner. Denne leiekontrakten medfører at IT bransjen har fått et godt fotfeste i Nydalen.

Konsernet har gjennomført salg av Ski Næringspark, Kvadraturen AS og E.C. Dahls Eiendom AS/ Brygghuset i Trondheim, samt Hydrostasjonen på Mosseveien. Disse salgene har gitt en samlet gevinst på 6,7 mill kroner pr. 2 kvartal.

Avantor har kjøpt de resterende 34,4% av Gjerdrumsvei 11, slik at Avantor nå eier hele eiendommen. Kjøpet av denne andelen er et viktig ledd i Avantors strategi vedrørende heleide eiendommer i Nydalen.

Utviklingen av eiendommene i Nydalen fortsetter. Utbyggingen av Gullhaugveien 9-13, som blant annet vil omfatte NetCom GSM ASA og ICL Data AS’ nye hovedkontor, utvikler seg som planlagt. NetCom GSM ASA har allerede flyttet inn i sitt nye hovedkontor.

Kontantstrømmen fra driften er på 35,1 mill kroner mot 35,9 mill kroner på samme tid i fjor.

Konsernet har i 1. halvår reforhandlet og inngått nye leiekontrakter for til sammen 31.100 kvm.

Driftsinntekter og resultat
Avantor gjennomførte store eiendomssalg utenfor Nydalen i 1996, og dette medførte betydelige salgsgevinster. Når nå hovedtyngden av eiendommer utenfor Oslo er avhendet, vil selskapet konsentrere sin virksomhet ytterligere om byutvikling og nybygging i Nydalen. De ekstraordinære salgsgevinster i 1996 vil fremover for en stor del bli erstattet av ordinær verdiskapning ved nybygging. Fullføringen av Gullhaugveien 9 - 13 og utbygging av Nydalsveien 28 for Statens Datasentral er viktige prosjekter i denne utviklingen.

Samlede leieinntekter pr. 2. kvartal er på 108,1 mill kroner mot 104,4 mill kroner på samme tid i fjor. Nettoøkningen skyldes at leieinntekter fra nybyggingsprosjektene har kompensert leiebortfallet som følge av eiendomssalgene.

Brutto driftsresultat er på 95,4 mill kroner mot 217,0 mill kroner pr. 2. kvartal i fjor. Endringen skyldes reduksjon i salgsgevinster.

Resultat før skattekostnad er på 16,8 mill kroner mot 124,3 mill kroner pr. 2. kvartal i fjor. Endringen skyldes reduksjon i salgsgevinster.

Avantor har salgsgevinster på 6,7 mill kroner pr. 2. kvartal mot 129,5 mill kroner på samme tid i fjor.

Balanse og nøkkeltall
Avantor har pr. 2. kvartal en totalbalanse på 2.605,1 mill kroner mot 2.543,9 mill kroner pr. 2. kvartal i fjor. Økningen skyldes hovedsakelig nettoeffekten av eiendomssalg og investeringene i Gullhaugveien 1-3, Gullhaugveien 7 og Gullhaugveien 9-13 i Nydalen.

Bokført egenkapital er på 411,5 mill kroner mot 362,0 mill kroner på samme tid i fjor.

Bokført egenkapitalandel har økt fra 14,2% pr. 2. kvartal 1996 til 15,8% pr. 2. kvartal 1997.

Øvrige anleggsmidler består hovedsakelig av leasingfordring mot Skaarfish Group AS, ca 143 mill kroner og aksjer i RGI Holdings Inc., 140 mill kroner. RGI Holdings Inc's viktigste eiendel er aksjene i Legend Properties Inc. Fusjonen er nå endelig gjennomført og tilbakesalgsretten er dermed erstattet av en konverteringsrett til aksjer i Legend Properties Inc. Grunnet en ikke avklart tvist med enkelte aksjonærer i selskapet, er selskapet p.t. strøket fra børs i USA. Når tvisten er løst vil selskapet søke å bli tatt opp til notering igjen.

Langsiktig rentebærende gjeld er på 1.726,3 mill kroner mot 1.649,8 mill kroner pr. 2. kvartal i fjor. Økningen i langsiktig gjeld skyldes at Industribygg AS er refinansiert i 2. kvartal. Gjennomsnittlig rentebindingstid på konsernets langsiktige låneportefølje er på ca 5 år.

Kortsiktig rentebærende gjeld er redusert fra 407,2 mill kroner pr. 2. kvartal i fjor til 229,7 mill kroner. Reduksjonen skyldes at deler av de låneopptak som ble foretatt i forbindelse med refinansieringen av Industribygg AS er benyttet til nedregulering av kortsiktige trekkfasiliteter. Videre er også deler av salgssummene på salg av eiendommer tidligere i år benyttet til nedbetaling av kortsiktig gjeld.

Kontantstrømmen fra drift er på 35,1 mill kroner mot 35,9 mill kroner pr. 2. kvartal 1996.

Kostnadene i % av leieinntektene er på 17,9% mot 16,2% pr. 2. kvartal i fjor. Kostnadene i % av leieinntektene for hele 1996 var på 17,5%. Vi forventer at kostnadseffektiviteten for hele året i 1997 vil bli på nivå med fjoråret.

Verdiledigheten er nå på 2,2% mot 4,4% ved årsskiftet 96/97. Utleiearbeidet i Nydalen har vært godt i 1. halvår og verdiledigheten i Nydalen er nå redusert til 1,5%.

Markedsforhold og konkurransesituasjon
Avantor ser fortsatt gode muligheter med utgangspunkt i selskapets eiendommer og utviklingsmuligheter. Til tross for høy investeringstakt og mange konkurrerende nybyggingsprosjekter i de markeder vi betjener, er det god etterspørsel etter lokaler i Nydalen til leiepriser som gir god avkastning på investeringene. Det er nå oppnådd leiepriser på ca kr 1.400,- pr kvm for nye tilpassede kontorlokaler.

Flere leiekontrakter i Nydalen er reforhandlet til høyere leiepriser. De nye leiekontraktene som er inngått er langsiktige med solide leietakere. Verdiledigheten i Nydalen er synkende. Dette reflekterer også den gode etterspørselen i markedet.

Den gode etterspørselen i markedet øker også verdien på Avantors byggeklare tomter i Nydalen. Denne effekten er også forsterket i år med bakgrunn i den gunstige renteutviklingen i det norske markedet.

Eiendomsprosjekter og drift
Avantor tegnet i mai i år leiekontrakt med Statens Datasentral AS på nytt hovedkontor i Nydalsveien 28. Leiekontrakten er på ca 16.000 kvm fordelt på kontor, opplæringssenter, datarom og kjeller. Det er tilrettelagt for utvidelser av leiearealet til ca 22.000 kvm. Prosjektet har fått byggetillatelse og er i full gang med innflytting i første byggetrinn i løpet av 2. kvartal 1998.

Gullhaugveien 9-13 utvikler seg fortsatt som planlagt. NetCom GSM ASA har flyttet inn i sitt nye hovedkontor. Første byggetrinn på 35.000 kvm er dermed ferdigstilt. Andre byggetrinn på ca 10.500 kvm ferdigstilles 1. kvartal 1998 med blant annet ICL Data AS som en av leietakerne.

Den gamle arbeiderboligen, «Gullhaugboligen», er nå leid ut samtidig som området rundt boligen settes i stand parkmessig. Med dette vil vi i løpet av tidlig neste år ha fullført utviklingen av ca 70.000 kvm eiendom på østsiden av Gullhaugveien.

Avantor har til sammen fire reguleringsplaner innsendt til behandling i kommunen. Planene forventes godkjent i 1998, og vil gi selskapet ca 170.000 kvm byggeklart utviklingsareal. I tillegg har selskapet ca 50.000 kvm ferdigregulerte utviklingsarealer som det nå arbeides med overfor nye leietakere.

Bystyret har vedtatt etablering av T-baneringen. Dette vil ytterligere bedre tilgjengeligheten i Nydalen. Oslo Sporveier forventer anleggsstart i løpet av 2. halvår 1998. Ny tverrvei over Nydalen i syd samt oppgradering av Sandakerveien skal startes opp i år. Avtale om finansieringsdeling mellom Oslo kommune og de private grunneierne er under sluttforhandling.

Avantors løpende drift av eiendomsporteføljen utvikler seg som planlagt. Etter salget av flere eiendommer utenfor Nydalen, kan driften nå i større grad konsentreres om heleide eiendommer i Nydalen. Det er i 1. halvår prioritert å oppgradere vedlikeholdet og driftskvaliteten i de eiendommer vi overtok i 1996.

Avantor vil fortsette den aktive utviklingen av områdene i Nydalen, gjennom en kundestyrt utvikling med høyt servicenivå.

Hendelser etter 30.6.97
Avantor ASA har akseptert et bud fra Selmer ASA på 56,3 mill kroner vedrørende salg av tomt i Nydalen der det kan oppføres ca 22.000 kvm boliger. Den regnskapsmessige gevinsten ved salget blir på ca 30 mill kroner 

Aksepten forutsetter at reguleringsplanen for området blir vedtatt innen 30.06.98, samt at nødvendige makeskifter blir gjennomført.

Fremtidsutsikter
Styret vurderer fortsatt utleiemarkedet som godt, og forventer at den positive verdiutviklingen i Avantor vil vedvare også i 2. halvår 1997. Oslo, 12. august 1997
Styret i Avantor ASA