Avantor konsernet har hatt en jevn og god utvikling i 1. kvartal 1997. Konsernet har gjennomført salg av eiendommer utenfor Nydalen. Dette er et ledd i vår strategi som innebærer økt geografisk konsentrasjon mot Nydalen i Oslo.

Viktige begivenheter i 1. kvartal 1997
Kontantstrømmen fra driften har økt fra 15,7 mill kroner pr 1. kvartal 1996 til 18,6 mill kroner pr 1. kvartal 1997.

Konsernet har gjennomført salg av aksjene i AS Kvadraturen i Oslo og E.C. Dahls Eiendom AS/Brygghuset ANS i Trondheim. Disse salgene har medført en samlet regnskapsmessig gevinst på 9,2 mill kroner.

Utviklingen av Nydalen fortsetter. Utbyggingen av eiendomsprosjektet Gullhaugveien 9-13, som blant annet vil omfatte NetCom GSM ASA og ICL Data AS’ nye hovedkontor, utvikler seg som planlagt.

Konsernet har i 1. kvartal 1997 reforhandlet og inngått nye leiekontrakter for til sammen 10.500 kvm.

Driftsinntekter og resultat
Avantor gjennomførte betydelige eiendomssalg utenfor Nydalen i 1996, og dette medførte betydelige salgsgevinster. Når nå hovedtyngden av eiendommer utenfor Oslo er avhendet, vil selskapet konsentrere sin virksomhet ytterligere om byutvikling og nybygging i Nydalen. Ekstraordinære salgsgevinster i 1996 vil fremover for en stor del bli erstattet av ordinær verdiskapning ved nybygging.

Samlede leieinntekter pr 1. kvartal er på 54,2 mill kroner som er på samme nivå som pr 1. kvartal i fjor.

Brutto driftsresultat er på 54,3 mill kroner mot 128,4 mill kroner pr 1. kvartal i fjor. Nedgangen skyldes reduksjon i salgsgevinster.

Resultat før skattekostnad er på 15,1 mill kroner mot 86,8 mill kroner pr 1. kvartal 1996. Nedgangen skyldes reduksjon i salgsgevinster.

Avantor har salgsgevinster på 9,2 mill kroner pr. 1. kvartal i år mot 82,8 mill kroner på samme tid i fjor.

Bokført egenkapital er på 403,7 mill kroner mot 323,8 mill kroner på samme tid i fjor.

Bokført egenkapitalandel har økt fra 14,9 % pr 1. kvartal 1996 til 15,2 % pr 1. kvartal i år.

Langsiktig rentebærende gjeld er på 1.661,7 mill kroner mot 1.336,8 mill kroner pr 1. kvartal 1996. Økningen skyldes låneopptak i forbindelse med kjøp av Nydalen Park, Industribygg AS samt de pågående investeringene i Nydalen. Gjennomsnittlig rentebindingstid er på ca 5 år som er i tråd med konsernets rentestrategi.

Kortsiktig rentebærende gjeld er redusert fra 328,3 mill kroner pr 1. kvartal i fjor til 294,3 mill kroner pr 1. kvartal i år. Dette skyldes at deler av salgsgevinstene er benyttet til reduksjon av kortsiktig gjeld. Kortsiktig rentebærende gjeld vil bli redusert med 150 mill kroner, som følge av refinansieringen av Industribygg AS som vil bli gjennomført i 2. kvartal.

Kontantstrømmen fra drift har økt fra 15,7 mill kroner pr 1. kvartal i fjor til 18,6 mill kroner pr 1. kvartal i år.

Kostnadene i % av leieinntektene er økt fra 16,0 % pr 1. kvartal 1996 til 16,8 % pr 1. kvartal 1997. Kostnadene i % av leieinntektene for hele 1996 var på 17,5 %. Vi forventer at kostnadseffektiviteten til Avantor for hele året i 1997 vil bli på nivå med fjoråret.

Verdiledigheten er nå 3,3 % mot 4,4 % ved årsskiftet 96/97.

Industribygg
Driftstilbehøret er solgt tilbake til Skaarfish Group for bokført verdi, 41,7 mill kroner.

Leieavtalen med Skaarfish Group er forlenget fra 2005 til 2012. Leien beregnes som en annuitet basert på en inngangsverdi på 145 mill kroner. Det er etablert put og call opsjoner vedrørende tilbakekjøp av eiendommene. Hele avtalen er garantert av Norway Seafoods.

Leieavtalene med EMO konsernet og Constructor Group løper uendret frem til år 2010. Leienivået er i 1997 ca 17,0 mill kroner, voksende med 3,7 mill kroner over en 4 års periode, slik at leienivået i år 2000 blir ca 20,7 mill kroner. 

Avantor har forhandlet frem et lånetilsagn om langsiktig finansiering av Industribygg AS.

RGI Holdings, Inc.
I forbindelse med Avantors rett til å konvertere sine aksjer i RGI Holdings Inc. til aksjer i Legend Properties, har Avantor inngått en aksjonæravtale med Aker RGI ASA om å opptre samlet i forhold til videredistribusjon eller salg av aksjer i Legend Properties etter en eventuell konvertering.

Konverteringstiden er utvidet med 1 år til seneste konvertering 31.12.99. 

Markedsforhold og konkurransesituasjon
Avantor ser fortsatt gode muligheter med utgangspunkt i selskapets eiendommer og utviklingsmuligheter. Til tross for høy investeringstakt og mange konkurrerende nybyggingsprosjekter i de markeder vi betjener, er det god etterspørsel etter lokaler i Nydalsbyen til leiepriser som gir god avkastning på investeringene.

Flere leiekontrakter i Nydalen er reforhandlet til høyere leiepriser. De nye leiekontraktene som er inngått, er langsiktige med solide leietakere.

Den gode etterspørselen i markedet øker også verdien på Avantors byggeklare tomter i Nydalen. Denne effekten er også forsterket i år med bakgrunn i den gunstige renteutviklingen i det norske markedet.

Eiendomsprosjekter og drift
Utbyggingen av eiendomsprosjektet Gullhaugveien 9-13 utvikler seg som planlagt. Ferdig utbygd vil denne eiendommen være på ca 50.000 kvm. NetCom GSM ASA vil overta sitt nye hovedkontor i dette bygget ca 1. juli ved ferdigstillelse av 1. byggetrinn. Dette vil også inneholde P-hus og lagerareal på ca 22.000 kvm. 2. byggetrinn på ca 10.500 kvm vil stå ferdig ca 1.1 1998 med blant andre ICL Data AS som en av leietakerne.

Boligområdet i sydvestre del av Nydalsbyen er ferdig planlagt, og reguleringsplan for utbygging av 20.000 kvm boligareal er under sluttbehandling i Oslo kommune. Avantor har startet opp salgsarbeidet for avhendelse av dette området.

Planleggingen av den resterende delen av Nydalsbyen er i full gang. Et reguleringsforslag for det interne veisystemet er innsendt. I tillegg vil nye reguleringsplaner gi mulighet for bygging av ca 200.000 kvm nye næringsarealer.

Byrådet har avgitt innstilling om å vedta utbygging av T-baneringen. Forslaget skal behandles av Bystyret før sommerferien. Prosjekteringen av banen fra Ullevål til Storo er fullført, og Oslo Sporveier beregner anleggsstart i løpet av 1998 dersom bevilgning gis. Ved ferdigstillelse av T-baneringen ved årtusenskiftet, vil Nydalen få en bedret kommunikasjonsstruktur og en god forbindelse til alle deler av byen.

Ny tverrvei over Nydalen samt oppgradering av Sandakerveien er ferdig regulert og prosjektert. Oslo kommune har bevilget 30 mill kroner i 1997, og veien vil bli bygget når fullfinansiering er sikret. Avantor samarbeider med øvrige grunneiere om dette.

Avantor vil fortsette den aktive utvikling av områdene i Nydalen, gjennom en kundestyrt utvikling med høyt servicenivå.

Hendelser etter 31.3.97
Avantor har kjøpt de resterende 34,4 % av Gjerdrums vei 11 ANS, slik at Avantor nå eier 100 % av andelene. Kjøpet av denne andelen er et viktig ledd i Avantors strategi vedrørende heleide eiendommer i Nydalen.

Avantor har solgt sin 50 % andel av ANS Ski Næringspark med et regnskapsmessig tap på 1,3 mill kroner. Også denne transaksjonen er et ledd i Avantors strategi som innebærer økt geografisk konsentrasjon i Nydalen. 

Fremtidsutsikter
Styret forventer at den positive verdiutviklingen for selskapet vil vedvare også i de kommende kvartal i 1997.